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"金九銀十紅五月"，對於房地產企業來說，這3個月似乎從來都是用以彰顯市場對房地產的熱捧。不過，今年卻變瞭樣，"五一"期間的"低迷"態勢一直延續到"端午"小長假，"紅五月"黃瞭。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-06-08/09382766598.shtml
但相對於那些有知名度的房地產公司和一線城市的項目，這些投向二三線甚至三四線地區的項目，無疑要承擔更高的資金成本，"因為這些中小房地產企業抵禦市場波動的能力肯定不如大型房企，一旦市場持續下滑，那麼很容易出現資金鏈斷裂的現象。而對信托公司來說，我給你發這類產品，就意味著承擔更高的風險，所以沒有較高的利潤也不會做。"張興說。
北京市住建委的數據顯示，在3天的端午小長假裡，北京市新房和二手房簽約僅394套，創下7年最低。中原地產市場研究部統計顯示，目前20傢代表性大型房企截至5月中旬的累計銷售額為2414億元，這個數字僅為2013年全年銷售額8515億元的28.3%。
一位第三方銷售機構管理人士告訴記者："就像是當初樓市的爆發增長是市場和各方資金共同推動的一樣，一旦市場出現逆轉，那麼當初這些投到樓市上的資金也必然會遭到不同程度的損失。" 那麼，一直以來向房地產輸送資金的信托業也必然會受到波及。
CRIC機構的統計數據顯示，5月份，國內24個典型城市新建商品住宅共成交1343萬平方米，環比減少9%，同比減少24%。中國指數研究院的數據則顯示，5月份全國100個城市(新建)住宅平均價格為10978元/平方米，環比上月下跌0.32%，也是自2012年6月以來連續環比上漲23個月後首次環比下跌。
用益信托分析師帥國讓指出，不同的項目和融資方給出不同的收益屬於正常現象，隻不過在現階段，這類投向非一線城市的地產項目由於風險更高，其融資成本也相應會抬高一些，"而無論是加強風控還是調整門檻，在面對房地產信托高額的利益時，信托公司是肯定不可能放棄的，所以未來與政策的博弈也會一直貫穿整個過程，並將持續下去。"
然而，如果僅僅是追求高收益而頻發這類風險較高的信托產品，那麼當產品數量積累到一定程度時，就很容易出現信托公司被房企牽著鼻子走，因為房價的走勢將直接影響到信托公司的盈利水平。
不得已提高收益蓋房子缺錢急用哪裡汽車貸款
資金鏈繃緊逼房企高價找錢 地產信托收益率借勢上漲
警惕地產風控
值得註意的是，無論是上述萬向信托的"山西王府井集團項目集合資金信托計劃"還是民生信托的"錦盛12號"集合資金信托計劃，其資金投向都是房地產相對不那麼發達的二三線城市，甚至是縣區。
信托是房地產不可或缺的融資渠道之一，因此，面對紮堆到期的信托和居高不下的負債率，無論是"買新換舊"還是繼續融資都成為當下房企不得不為之的事情，隻不過在如今的市場環境下，成本已經遠不像以往那麼"低廉"。
5月份，多個在售的地產信托產品預期收益率均超過瞭平均水平，部分甚至高達11%。用益數據顯示，2014年1月至5月底，在信托公司發行的487款集合類房地產信托中，產品平均預期收益率為9.7%。而在2013年同期，平均預期收益率為9.65%，這就意味著，在規模呈現明顯放緩的同時，房地產信托的收益率反而被抬高瞭。
樓市低迷不振，地產信托募資下降，雙重夾擊下，房地產商不得不高價拿錢。
"包括我們在內，對樓市都是持謹慎態度。"上述第三方機構人士表示，"房價究竟會進入下行空間還是保持一個階段後重新攀升，還要看市場的反應和具體的政策。"
以萬向信托"山西王府井(600859,股吧)集團項目集合資金信托計劃"為例，該產品發行規模為3億元，續存期限2年，實行分段收益，其中最高的投資額預期收益達11.5%，最低10%。民生信托"錦盛12號"集合資金信托計劃也與其類似，規模3億元的募資額度，認購金額在100萬-300萬元之間，預期收益率可達9.5%，而300萬元以上則升至11%。
今年是房地產信托集中兌付的年份。用益信托數據顯示，2011年、2012年和2013年集合資金信托成立規模分別達7888.98億元、8367.42億元和9779.33億元，其中集合資金房地產成立規模分別為2835.37億元、1821.82億元、3426.04億元，占比分別為35.94%、21.77%、35.03%，而這些產品的存續期限大多為兩年，2014年正是地產信托兌付的高峰。
本報記者瞭解到，此次地產信托的新增規模降至今年新低，很大程度上與信托公司加強該業務風控和提高準入標準有關，因為在銀行貸款愈加趨緊的情況下，不少地產商都將目光鎖定瞭信托，希望借助發行信托產品來緩解資金鏈。
無論接下來的樓市走勢如何，以往紅火的地產信托已經立竿財團法人信貸年息借貸增貸轉貸見影地受到瞭波及。
用益信托數據顯示，5月成立的集合信托中，投資領域為房地產的規模為86.53億元，占比18.1%，為今年以來的最低值，前4個月，房地產集合信托成立規模占比分別為39.3%、27.44%、25.72%和25.9%，而去年同期，這一占比為31.5%。
以"錦盛12號"信托計劃為例，其資金投向是四川(樓盤)省成都市雙流縣"宏達世紀麗景"項目(一期)開發建設，融資方為成都宏達眾成房地產開發有限公司。無論是項目所在地還是融資方，都並非一線的大房企。顯然，在如今樓市前景尚未明朗之際，發行這樣的信托產品也就意味著更大的風險。
"正常情況下，隻要信托公司願意發行這款產品，那麼就意味著通過瞭嚴格的風控審核。"北京某信托公司研究員張興告訴記者，因為在99號文出瞭之後，信托公司對於新項目的發行明顯比過去謹慎瞭。
這意味著如果想要達到去年相同的水平，那麼在接下來不到一個月的時間，房企大佬們至少需要完成去年總銷售額的20%，這似乎成瞭一個不可能完成的任務，因為在巨大的資金壓力之下，房企瀕臨資金鏈斷裂邊緣的消息已經不絕於耳。
樓市沒瞭"紅五月"
對此，帥國讓指出，對於未來降價潮可能引發的資金鏈斷裂，信托公司應進一步加大對融資方的資質審核，前期項目的盡職調查、後期項目管理、項目責任人監督也應加大力度，與此同時，投資者也要樹立起風險意識，購買前仔細查看包括融資方資質，資金用途及還款來源，信托公司的實力、專業水平，以及具體項目的風控措施和抵押物等。
內容來自sina新聞
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